貸家の空き室の賃貸割合 各独立部分

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相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

具体的には

アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、
「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分に該当するかどうかは、
その部分が、
1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}

 

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

048(648)9380

賃貸割合は、

その貸家の各独立部分

(構造上区分された数個の部分の各部分をいう。)

がある場合に、

その各独立部分の賃借(賃貸) の状況に基づいて、

次の算式により計算した割合によります。
「その家屋の各独立部分の床面積の合計のうち課税時期において賃借(賃貸)されている各独立部分の床面積の合計」

÷
その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、扉、階層

(天井及び床) 等によって

他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど

独立して賃貸その他の用に供することが

できるものをいいます
したがって、例えば、

ふすま、障子又はベニヤ板等の

堅固でないものによって仕切られ
ている部分

及び

階層で区分されていても、

独立した出入口を有しない部分は

各独立部分には該当しない
なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、

共同で使用すべき

廊下、階段、エレベータ一等の

共用部分のみを通って

外部と出入りすることができる構造となっている
ものは、上記の

独立した出入口を有するものに該当する
「各独立部分」には、

継続的に賃貸されていた各独立部分で、

課税時期において、

一時的に賃貸されていなかったと認められるものを

含むこととして差し支えない。